Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen §136 ff. BauGB
Voraussetzungen:
- Beseitigung städtbaulicher Missstände (Substanz- oder Funktionsschwächen)
Ziel:
- Bewahrung städtbaulichen Erbes
- Verbesserung der Wohn- und Arbeitswelt
- Strukturwandel des Wirtschaft u. Landwirtschaft
- Stadtumbau
Merkmale:
- Bezug auf bestimmtes Gebiet
- Behebung städtbaulicher Missstände als Ziel
- Langfristige Dauer
- Bündelung von Einzelmaßnahmen
Behebung städtbaulicher Missstände:
- Wesenliche Verbesserung (Struktur bleibt; Modernisierung; Instandsetzung)
- Wesentliche Umgestaltung (Änderung Nutzungsart; Flächenänderung usw.)
Sanierungsverfahren:
- Umfassendes Sanierungsverfahren (bei erheblicher Gebietsumgestaltung)
- Vereinfachtes Sanierungsverfahren (Erhaltung und Verbesserung des Bestandes)
Gemeinsamkeiten:
- Gemeinde muss Verfahrensart bestimmen
- Verfahrensgang ist vorgeschrieben: Vorbereitung, Durchführung, Abschluss
Vorbereitung: Untersuchung; Zielbestimmung; Aufklärung; Satzungserlass
Durchführung: Grundstückserwerb; Baumaßnahmen;
Abschluss: Satzungsaufhebung; Abrechnung; Erhebung von Beiträgen
Unterscheidung:
- Umfassendes Verfahren: Eigentümer zahlt grundsätzlich Ausgleichsbeiträge
aber keine Erschließungs- oder Ausbaubeiträge
- Vereinfachtes Verfahren: Eigentümer zahlt keine Ausgleichsbeiträge
aber grundsätzlich Ausbau- oder
Erschließungsbeizräge
Vereinfachtes Verfahren:
Anwendbar, wenn die Erhaltung und Verbesserung des Bestandes im Vordergrund der Sanierung steht und wenn keine oder nur sehr geringe Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind.
Umfassendes Verfahren:
Durch die Sanierung findet eine erhebliche Verbesserung bzw. Gebietsumgestaltung statt.
Zur Mitfinanzierung der Sanierungskosten zahlt der Eigentümer Ausgleichsbeiträge, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen.
Berechnung der Bodenwertsteigerung:
Die Wertermittlungen von Anfangs- und Endwert erfolgen durch Gutachter. Das Verfahren ist sehr umfangreich und genau vorgeschrieben. Die Gemeinde müssen grundsätzlich diese Ausgleichsbeiträge erheben.
Beispiel:
Grundstücksgröße: 500 m²
Bodenwert vor Sanierung (= Anfangswert): 200,00 €/m²
Bodenwert nach Sanierung (= Endwert): 210,00 €/m²
Bodenwerterhöhungsbeitrag: 10 €/m²
Ausgleichsbeitrag = Erhöhung x Grundstücksgröße: 10,- € x 500 m² = 5000,00 €
Ausnahmen:
Im förmlichen Verfahren kann die Gemeinde von der Erhebung eines Ausgleichsbeitrages absehen, wenn
Nur geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt und
Verwaltungsaufwand für Erhebung außer Verhältnis zu Einnahmen
Im öffentliche Interesse (Einzelfälle, vorher Prüfung Stundung, gestreckte
Tilgung)
Zur Vermeidung unnötiger Härten (Einzelfälle, vorher Prüfung w.o.)
Förderungsmittel:
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen können durch die Städtebauförderung unterstützt werden.